Od spekulacji do stagnacji

Czytając doniesienia prasowe na temat rodzimego rynku nieruchomości jeszcze trzy, cztery lata temu, w informacjach jawił się obraz niekończącej się sielanki, stabilnego długotrwałego wzrostu cen, nieskończonych możliwości dla inwestorów na rynku mieszkań. Duże wzrosty cen w krótkim okresie czasu, napędzane dodatkowo przez kapitał spekulacyjny, nie wróżyły jednak dobrze rozwojowi rynku. Pierwsze przesłanki ku temu, by sądzić, że wcale nie jest tak kolorowo, pojawiły się w 2007 r., aby rok później uderzyć ze wzmożoną siłą wraz z doniesieniami o kryzysie na światowych rynkach finansowych.

Rynek spekulacyjny
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest następstwem wielu czynników. Niedoceniany, ale bardzo istotny, to pojawienie się na polskim rynku nieznanego dotąd w tej skali kapitału spekulacyjnego. Po wyczerpaniu się możliwości inwestowania w nieruchomości w krajach Europy zachodniej oraz państw basenu Morza Śródziemnego, to właśnie polskie mieszkania obok inwestycji prowadzonych w krajach nadbałtyckich zaczęły być dostrzegane jako doskonały produkt spekulacyjny. Do rodzimych deweloperów w niedługim czasie po akcesji Polski do struktur Unii Europejskiej zaczęli zgłaszać się inwestorzy w postaci funduszy inwestycyjnych lub graczy indywidualnych, zainteresowani zakupami nowobudowanych mieszkań.

Zagraniczni inwestorzy, wzbogaceni doświadczeniami z innych regionów, swoje zainteresowania kierowali przede wszystkim na rynek mieszkań popularnych, które gwarantowały największą stopę zwrotu i były obarczone stosunkowo najmniejszym ryzykiem inwestycyjnym. Tak więc z biur deweloperów znikały głównie mieszkania w granicach 40-60 m kw., budowane w dobrze znanych lokalizacjach lub też miejscach doskonale wypromowanych przez marketingową machinę deweloperów. Zagraniczni inwestorzy w większości nie planowali zagrzać długo miejsca w Polsce. Niewielu z nich decydowało się na inwestycje długoterminowe połączone z remontem, wyposażeniem mieszkania, a następnie jego wynajmowaniem.

 Model inwestowania był bardzo podobny – podpisanie umów przedwstępnych na wybrane produkty mieszkaniowe w rozpoczynanej przez dewelopera inwestycji, a następnie sprzedaż praw do umowy przedwstępnej (cesja praw) na ostatnim etapie inwestycji. Taki sposób inwestowania był o tyle atrakcyjny, że nie wymuszał na podpisującym umowę przedwstępną zapłaty całej kwoty za mieszkanie, ale umożliwiał wejście na rynek bez większego zaangażowania kapitału. Tryumfy święcił system 10/90, gdzie 90 proc. ceny mieszkania było płatne dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego.

W początkowej fazie takiego inwestowania model ten sprawdzał się bardzo dobrze. Zagraniczni (choć oczywiście nie tylko) inwestorzy zamykając z sukcesem kolejne transakcje, jednocześnie rozpoczynali następne, jakby wierząc w niekończącą się dobrą passę na rynku mieszkaniowym. Wiara ta była poparta różnego typu analizami dowodzącymi, że w Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań.  Ta magiczna liczba stała u podstaw kolejnych decyzji inwestycyjnych także deweloperów.

Skala kapitału spekulacyjnego, ocenianego nawet na 30 procent zawieranych na rynku pierwotnym transakcji była zaskakująca nawet dla firm z branży deweloperskiej. Nawet coraz mniej ciekawe lokalizacje stawały się przedmiotem zainteresowania Irlandczyków, Hiszpanów, czy Amerykanów. Szybkie wzrosty ceny i zbiorowe szaleństwo na rynku nieruchomości doprowadziło do szeregu zmian na polskim rynku nieruchomości.

Od dewelopera, czy z drugiej ręki?
Aktywność inwestorów nabywających mieszkania w pakietach miała swoje drugie dno. W ciągu zaledwie kilku miesięcy inwestorzy, którzy dotychczas byli przyjmowani przez deweloperów z otwartymi rękami, stali się konkurencją. Nabywane przez nich mieszkania w ciągu kilku-kilkunastu miesięcy trafiały na rynek skutecznie blokując i dezorganizując sprzedaż kolejnych etapów inwestycji deweloperów. Co ciekawe, w wielu przypadkach okazywało się, że spekulanci dyktują za swoje mieszkania ceny niższe niż deweloperzy. Było to możliwe, gdyż, po pierwsze – ceny nabywanych pakietowo lokali były niższe niż wartości podawane w cennikach biur sprzedaży deweloperów, a po drugie – deweloperzy kształtując politykę cenową dość często warunkowali cenę m kw. od etapu realizacji robót budowlanych. Tak więc zdarzało się, że pomiędzy zakupem dziury w ziemi, a zakupem gotowego już lokalu w oddanym do użytku budynku istniały dość znacznie różnice cenowe. Dodatkowo, rosnące z kwartału na kwartał ceny mieszkań powodowały pokusę podnoszenia cen.

Zachodni spekulanci potrafili także uprawiać świetny marketing nieruchomości. Kiedy nie udało się przebić z ofertą w gąszczu podobnych na rynku, inwestowali dodatkowe środki w remont mieszkań (podłogi, gładź, wyposażenie łazienki i kuchni). To dodawało atrakcyjności mieszkaniom i wyróżniało je na tle ofert w stanie deweloperskim. Nie trzeba dodawać, że takie właśnie oferty były chętnie wybierane przez nabywców.

Nie wszystkie jednak zakupy inwestycyjne pozwoliły na osiągnięcie oczekiwanej wysokiej stopy zwrotu. Wzrosty cen, a co za  tym idzie, spadek siły nabywczej potencjalnego nabywcy mieszkania, przełożył się na zmianę preferencji zakupowych. Duże problemy ze znalezieniem nabywcy na mieszkanie miały osoby, które zainwestowały w lokale duże, o podwyższonym standardzie, także w apartamenty. Okazało się, że nie każdy i nie zawsze może dokonywać trafnych wyborów na rynku nieruchomości. Liczba bannerów znajdujących się na nowych budynkach, z informacją o możliwości nabycia mieszkania była niemym świadkiem tego, co miało dopiero nadejść: załamania sprzedaży będącego wynikiem zmiany polityki kredytowej banków w następstwie sytuacji na światowych rynkach finansowych.

Bańka pękła
Działalność kapitału spekulacyjnego miała istotny wpływ na załamanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie tylko w Polsce, ale kilka lat wcześniej także w Hiszpanii, a także nie tak dawno w krajach nadbałtyckich. W Polsce wzrosty cen lokali mieszkalnych w skali nawet ponad stu kilkudziesięciu procent nie miały odzwierciedlenia w tempie wzrostowym polskiej gospodarki, ani (nawet pomimo odnotowywanych podwyżek) we wzroście kosztów inwestycji, czy też skokowym wzroście zamożności przeciętnego nabywcy mieszkania. Szacujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce spadły od 15 do ponad 30 proc. w stosunku do szczytu cenowego z 2007 r. To i tak niewiele mając na uwadze sytuację kryzysową zapoczątkowaną w ostatnim kwartale 2008 r., kiedy banki silnie ograniczyły (a nawet czasowo wstrzymały) akcję kredytową dla rynku nieruchomości. Dość szybka reakcja deweloperów, cięcie kosztów, polityka powrotu do negocjacji cen i liczne upusty uchroniły wielu graczy na rynku deweloperskim od utraty płynności finansowej.

Obecnie od kilkunastu miesięcy obserwujemy stabilizację cen mieszkań. Czy jest ona zapowiedzią powrotu trendu wzrostowego? W najbliższych miesiącach jest to mało realne, choć coraz częściej na rynku pierwotnym odnotowuje się braki w segmencie mieszkań popularnych, najczęściej nabywanych przez kupujących. Rzadko mówi się o rynku wtórnym, a duża podaż mieszkań używanych jest naturalnym buforem normalizującym sytuację na rynku mieszkaniowym.

Mariusz Kania, prezes Metrohouse S.A.
Marcin Jańczuk

Artykuł ukazał się w wakacyjnym numerze dwumiesięcznika Portfel.pl